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经历了调控密集的2019,2020嘉兴的房价怎么走?

来源:嘉论房产网  2020-01-08 16:37:48            

中央调控政策

  房价的走向除了取决于市场的基础作用之外,也离不开政策调控的影响。2019年是我国楼市调控最为密集的年份,全年出台的楼市政策超过620次。

  回顾2019年中央的楼市政策调控,主要有以下几个重要的“风向标”:

  3月份两会表态“防止房市大起大落”

  4月份中央政治局会议重申“房住不炒”

  7月份中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”

  12月份中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”。

  从2017年政府工作报告“遏制房价过快上涨”到2018年7月政治局会议“坚决遏制房价上涨”再到2019年3月“防止房市大起大落”,传递了楼市预期变化的信号,凸显中央抓好楼市调控工作、推动房地产市场健康有序发展、维护广大群众利益的决心。

金融政策领域

  2019年,金融政策整体总量宽松,但企业融资、居民房贷前松后紧。

  5月份以来房企融资环境持续收紧,重点涉及信托、外债、开发贷等多领域。

  10月,央行调整房贷利率定价机制,定价方式调整为“LPR加基点”。

  房贷利率改革之后,和「因城施策」调控方针的配合,更加密切了。这意味着,每个月的LPR公布后,各个城市可以通过楼市行情来调整利率加点数值。这是真正的做到了信贷的因城施策。由于央行的信贷政策都是基于宏观面进行的制定,对于不同城市来说,经济面、楼市情况都不一样,比如嘉兴和上海的情况差异就很大。上海目前贷款还能打折,而嘉兴却是要上浮,这种差异性采用一刀切的宏观政策确实有弊端。

  以目前嘉兴银行房贷普遍上浮的情况来看,如果首套房以上浮10%算,为5.39%。这个利率是目前市场环境导致的,LPR出炉后,本地大概率会通过加点的方式达到跟目前的一个大致水准线上。

  因为该政策出台前就明确表示了,房贷利率不会降。

  这么个大手笔,如果一上来就完全市场化,很可能会乱套,所以政策需要给市场一个信号,保持大体的稳定。

  房贷新政的影响面短期来说,应该不会引起太大的变动。但未来对于建立全新的一个个人住房信贷机制有着深远的意义。

  这件事对个人的影响的话,简单来说,已经放贷的就不用关注了,而将来要购房并使用贷款的,需要好好研究下新政的内容。关于贷款约定点数上,与个人信贷质量有很大的关系。从现在起,一定要注意自己的信用健康。

地方调控政策

  2019年年初,调控“放松”的市场预期一度高涨,1-4月份,多城调降人才落户门槛,呼和浩特、宁波等市更是出台人才购房补贴这类刺激性政策;5-7月份,地方调控关注房价红线,苏州、西安等市相继升级调控,着力打压投资、投机性需求,维稳房价上涨预期;8月份以来,人才新政不断发力,上海、天津、南京等市仅限于部分区域放松限购,长沙、江门、三亚等市则在全市范围调降人才购房门槛。

  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,2019年的“地方版”楼市调控政策有几个显着特点:人才新政多发、租赁政策强化、公积金政策放宽、频繁整顿乱象。

  嘉兴层面来说,今年下半年公积金政策就经历了2次调整,分别为:9月5日发布的《关于调整我市住房公积金有关使用政策的通知》和11月1日的《嘉兴市住房公积金支持人才安居实施办法》。

  前者保证了首套公积金贷款还清的家庭购买二套商品房最高仍可贷60万,这一方面支持了从刚需到改善转变的购房需要,对家庭购买二套房有巨大利好,另一方面也从公积金端截断了2套房以上的购房需求。而后者则是针对满足外来人才引进的购房需求的利好政策,通过给予不同层次的外来人才不同比例的购房优惠吸引外来人才,个人最高贷款可达90万。

  而在落户政策方面,12月25日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》。

  其中核心一点讲到了降低落户门槛:全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策,精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。推进基本公共服务均等化,常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。

  在吸引人口方面,嘉兴城市的基本面还不错,但是在落户政策方面,可能就不太友好了。去年试行的落户新政,落户需要连续参加本市职工基本养老保险达到5年。(本省户籍满5年的人员,可以不受上述条件限制)这个门槛不可谓不高,在本次中办、国办的文件下,会否促使嘉兴落户放低门槛,我们拭目以待。

2020年市场预期

  2020年伊始,房地产调控暗流涌动。武汉、唐山、东莞、佛山、四川富顺、湖南衡阳等城市纷纷出台楼市政策,对市场进行调整。其中,既有税费优惠、财政补贴、人才新政等刺激性措施,又有销售监管、房屋限售等打压和规范性手段。

  但是对比2019年度的地方调控来说,整体也并没有特别“出格”的地方政策出现。

  进入新年的状态也给了我们一定的启示:地方上的微调动作不会断,但中央政策的“红线”不能碰。

  12月份中央经济工作会议重申了建立“稳地价、稳房价、稳预期”的长效机制,那么在短期里市场的起伏就被控制在了这个范围里面:房住不炒,房价大涨的概率很小。

  结合嘉兴2019年度新房申领的预售证情况,基本每个新盘新申领的预售证都在上一张的价格基础上有50至300元/㎡左右不等的微涨涨幅,不出意外的话,2020年也将延续这个态势:稳中微涨。